中博证券官网实务: 律师持法院调查令可否查询不动产登记原始资料?

食物来源：金龙配资APP下载网站：配资平台查询官网日期：2026-02-01 17:29:24 查看：154

在与不动产有关的纠纷中，当事人往往需要查询不动产登记信息，以明确不动产的权属状况，和权利来源等背景资料。

不动产查询规定，从不动产中心提供的查询实践来看，最细化的当属《不动产登记资料查询暂行办法》。（2018年国土资源部令第80号，经多次修订，现行有效）该办法对查询主体、查询权限、查询程序等重要事项进行了明确。

能查什么？

首先办法明确了，能查什么。第二条规定：

本办法所称不动产登记资料，包括：

（一）不动产登记簿等不动产登记结果；

（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。

一般而言，不动产登记结果就是不动产登记上载明的内容，都是非常基本的信息。对于律师和当事人来说，最有价值的当属不动产登记资料，而不是登记结果。所谓登记结果，就是登记证书上载明的内容。

而不动产登记原始资料，则包含的内容可就更多了，有的老房子的原始资料，都是几十年甚至更久了，主要是权籍调查表，里面包含了登记申请表、宗地图、地籍调查资料、相邻图等。这些资料都是行政机关掌握的不动产登记相关的更详细的信息。

谁能查？

再就是查询权限的问题。规定在办法第三章《权利人查询》和第四章《利害关系人查询》。言外之意，对不动产登记资料的查询，依查询人的身份是权利人还是利害关系人而有别。这也是公民隐私保护的应有之义，无可厚非。

第三章的第十四条规定：

第十四条不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。

由此我们可知，权利人本人查询无限制，无禁区。

第四章的第十九条规定：

第十九条符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：

（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；

（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；

（三）法律法规规定的其他情形。

与不动产构成利害关系的人，仅仅能查询不动产登记结果。何为构成利害关系，列举了买卖等，和存在民事诉讼仲裁等，以及其他法律规定的情形，就可以算作符合规定的利害关系人，就可以查询了。但是，作为盖章第一条的第十四条明确：

利害关系人仅能查询不动产登记结果。权利人能查询原始登记资料，但利害关系人不能查询。而这些原始资料，含金量才是最大的隐私信息。这些原始资料会记载土地来源、相邻关系、买卖继承赠与等不动产流转历史等等。对律师来说，这些信息可以作为登记合法性、处分合法性、是否存在侵害债权人利益可撤销的情形，等等。

持调查令律师能否查原始资料？

第四章第二十三条规定了律师可接受当事人委托或持法院调查令查询不动产登记资料，但是未明确可以查询哪些登记资料，是和利害关系人一样，仅能查询不动产登记结果，还是可以查询全部不动产登记资料，即登记结果和原始资料：

律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。

律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。

这里未明确律师受委托或持调查令查询的不动产登记资料的确切含义，是原始资料+登记结果，还是仅登记结果。

按照体系解释，本办法第二十三、第二十四条均属于第四章，不是第三章的内容。第四章是规定利害关系人查询的规定。按照整体解释，既然这是第四章利害关系人查询范围，那就应该按利害关系人查询权限处理。

依据第二十三条第一款规定受当事人委托查询不动产登记资料的律师，我认为查询权限没有争议。因为虽然是律师，但是也是受当事人委托，律师的权限来自于当事人的权限，当事人都没有的权限，作为受托人的律师，自然也没有。这里的不动产登记资料，应该不包括登记原始资料。

但是第二十三条第二款可能有争议。可能有人觉得，律师持调查令是司法调查权的延伸，查询权限来源应不是利害关系人，因而可扩大到查询所有的不动产登记资料，包括原始资料。这种说法看似合理，但问题是，第二款毕竟是第四章的内容，而第四章内容都是讲利害关系人查询范围的。如果要把持调查令查询的律师的权限扩大，应规定在第四章之外，或者至少另规定一条，作为第四章利害关系人查询权限的例外规定，以明确律师持调查令到底能否查询登记原始资料。

否则尽管有调查令，尽管是律师，毕竟是按利害关系人的权限去查询，或者为利害关系人的利益去查询，就应该与利害关系人查询的范围保持一致。

在一次查询中，不动产登记中心的人员就告诉包律师，律师持调查令也只能查询不动产登记结果，因为第四章就是利害关系人查询，而不是权利人查询，应遵守关于利害关系人查询权限的规定。

可见，当法条含义不明时，不同人做出不同的解读。而一个些微不同的解读，就能把你挡在门外。一千个人心中有一千个汉姆雷特，两个人嘴里就有不同的《查询办法》。法律这玩意，不也是任人打扮的小姑娘？

这个不解释清楚，也可以造成这样的情况：当律师想代理利害关系人拿到全套资料时，就会主张持令应有权限查询所有资料，包括原始资料；而当律师代理对方，不想让对方拿到全套资料时，就能主张对方律师仅能查询登记结果。还真成了"公说公有理,婆说婆有理"了？

为避免借助法条存在的不同理解做有利自己的解释，应该将第二十三条第二款的含义明确化。如是与利害关系人相同的权限，则可不动；如是可突破利害关系人的权限范围，应规定在其他条文中以示区别。

BTW, 顺便说下能否通过申请政府信息公开查询不动产登记资料（关键是免费）？绕开该暂行办法？答案是不能。包律师就碰了一次壁。依据是：

中华人民共和国政府信息公开条例（2007年4月5日中华人民共和国国务院令第492号公布 2019年4月3日中华人民共和国国务院令第711号修订）

第三十六条对政府信息公开申请，行政机关根据下列情况分别作出答复：

（一）。。。；（二）。。。；（三）。。。；（四）。。。；（五）。。。；（六）。。。；（七）所申请公开信息属于工商、不动产登记资料等信息，有关法律、行政法规对信息的获取有特别规定的，告知申请人依照有关法律、行政法规的规定办理。

所以，还是转到了这个查询暂行办法。该办法虽然不是规章，但是确是行政法规授权的规章。

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